Премьер Эстейт
Международное агентство недвижимости

Земельные ценовые индексы

Земельные ценовые индексы
Если не обращать внимание на инициативу Правительства РФ по ужесточению законодательства («проблемный» законопроект Минрегиона), то для ленд-девелоперов и загородных застройщиков сейчас настало их время. Во-первых, очевидно, что появившиеся за последние 2 года на карте Подмосковья и не только 150 поселков c продажей участков под индивидуальное жилищное строительство без подряда так или иначе будут застраиваться. Во-вторых, на рынке появились инвесторы и стали доступны кредиты.

Сегодня каждый поселок без подряда включает от 100 до 400 участков, где будет возведено рано или поздно жилье. То есть всего потребуется застроить (если взять поселок в среднем на 200 участков) 30 000 участков, на каждом из которых может быть построен дом площадью, скажем, 100 кв. м – итого: 3 000 000 кв. м.
Также ясно, что кризис практически полностью затормозил появление полноценных поселков с подрядом и готовыми домами. Сейчас на лицо дефицит такого предложения при все увеличивающемся спросе. Вероятнее всего, в ближайшее время покупка просто участка уже не будет устраивать конечного потребителя, так как цена и качество, предлагаемых в поселках с подрядом домов, будет сопоставима и даже ниже той, которую бы он затратил, наняв строителей самостоятельно.

В результате, становятся очевидными тандемы между продавцами земли и застройщиками, также в девелоперов-застройщиков могут перепрофилироваться управляющие компании. Тенденцию подтверждают и текущие события: например, открытие выставки технологий малоэтажного строительства «Свой дом» на Дмитровском шоссе. На ней представлены проекты каркасных, блоковых, деревянных домов на разный бюджет. Всего более 20 вариантов домов от разных фирм со всей страны. Таких проектов-выставок раньше не было, между тем в Европе они на каждом шагу. Фактически это магазин домов на открытом воздухе.

По мнению аналитиков Группы «Земер», сейчас настал момент, когда возможность применять современные технологии, позволяющие строить дом за несколько месяцев и даже меньше, могут дать существенный толчок загородному рынку. Создание быстровозводимых домов обкатано временем в Европе и даже у нас. Качество «конструктора», из которого собирается жилье, постоянно совершенствуется. Это стал признавать и российский потребитель, постепенно утрачивая свой скептицизм к подобным проектам. Данный фактор может значительно поменять загородный рынок, переориентировав его на предложение готовых домов или участков с подрядом.
Динамика цен:
Цены в сентябре на земельном рынке, как в оптовом, так и розничном сегментах в целом оставались стабильными без резких колебаний. Стоимость земли на первичном розничном рынке в новых проектах составила 264 772 руб. за сотку, что на 0,15% меньше показателя прошлого месяца. Вторичный рынок демонстрирует небольшой рост, -- стоимость сотки в сентябре составила 208 548 руб., что на 0,20% больше, чем в августе.

Единственное изменение, которое следует отметить, это продолжающаяся коррекция со знаком минус стоимости сотки в новых проектах в сегменте бизнес+, элит на расстоянии до 15 км. от МКАД. Так в конце сентября цена сотки здесь составила 917 746 руб., что в сравнении с июнем текущего года меньше на 3,05%. Это объясняется сложившейся в последнее время тенденцией к продаже дорогих участков, приобретенных до кризиса с обязательством в трехлетний срок построить дом. Многие покупатели, оказавшись после кризиса в менее благоприятном финансовом положении (как правило, топ менеджеры крупных компаний), не могут выполнить условия контракта и стараются «скинуть» участок, иногда даже ниже его рыночной стоимости. Соответственно, таких предложений на рынке сегодня накопилось достаточно много. Примерно такай же тенденция зафиксирована в сегменте новых участков бизнес класса.

При сравнении данных со статистикой прошлого года, первичный розничный рынок остался на том же уровне, потеряв лишь 0,06%. В сентябре прошлого года стоимость сотки здесь составила 264 950 рублей. Вторичный рынок традиционно менее позитивен, -- стоимость сотки в сентябре оказалась на 3,63% ниже по отношению к прошлому году (сентябрь 2009 -- 216 412 руб.).
Индекс отображает цены и ежемесячно фиксирует их изменения на земельные участки (без построек и привязок к инвестиционным контрактам) по всем федеральным трассам Московской области в зависимости от размера участка, а также его качественных характеристик. Индекс учитывает только земли на вторичном рынке под индивидуальное жилищное или дачное строительство. Стоимость земли фиксируется в рублях из расчета на одну сотку. Обновляется индекс ежемесячно.
 

Методика: ежемесячное обновление информации о стоимости земли в поселках через обзвон частных продавцов и их представителей.
Средняя стоимость земли на вторичном рынке Московской области

  Средняя стоимость за сотку Изменение к августу, % Год назад   %
Московская область в целом Руб. 208 548 0,20% 216 412 -3,63%
у.е.* 6 860 1,01% 7 192 -4,67%

*1 у.е. = 30,40 руб.

Средняя стоимость розничной земли на вторичном рынке по федеральным трассам. **

Шоссе Цена, руб./сотка Изм. за месяц % y/e Изм. за месяц %
Новорижское (М9; «Балтия») 285 047 0,93% 9 376 1,79%
Ярославское (М8; «Холмогоры») 195 819 -0,31% 6 441 0,54%
Ленинградское (М10; «Россия») 208 355 0,68% 6 853 1,55%
Киевское (М3; «Украина») 246 056 0,99% 8 093 1,87%
Горьковское (М7; «Волга») 178 814 -0,60% 5 882 0,25%
Новорязанское (М5; «Урал») 170 691 0,10% 5 614 0,96%
Каширское (М4; «Дон») 182 569 0,42% 6 005 1,28%
Симферопольское (М2; «Крым») 167 146 -0,82% 5 498 0,10%
Минское (М1; «Беларусь») 260 286 0,77% 8 562 1,64%

**Учитываются объекты, расположенные по всему указанному направлению от МКАД до границы Московской области

Средняя стоимость розничной земли на вторичном рынке по федеральным трассам и удаленности от МКАД

Направление Стоимость, руб./сотка (изменение за месяц, %)
0-15 км от МКАД 15-30 км от МКАД 30-60 км от МКАД 60-100 км от МКАД 100 км от МКАД – гр. М.О
Новорижское шоссе (М9; «Балтия») 1 034814 0,88% 643868 -0,10% 296515 0,73% 79653 0,91% 48020 -0,18%
Ярославское шоссе (М8; «Холмогоры») 416769 -1,07% 329574 0,31% 124388 -0,35% 73350 1,15% 35015 0,23%
Ленинградское шоссе (М10; «Россия») 422063 1,51% 278774 0,41% 204099 -0,34% 81426 0,45% 55377 -0,18%
Киевское шоссе (М3; «Украина») 767383 0,13% 443263 0,95% 221174 1,18% 77630 -0,54% 33990 -0,29%
Горьковское шоссе (М7; «Волга») 365041 -0,67% 262228 -1,05% 153310 -0,18% 78335 0,28% 35158 1,22%
Новорязанское шоссе (М5; «Урал») 342400 0,52% 247550 -0,44% 139676 -0,33% 81310 0,86% 42521 -0,24%
Каширское шоссе (М4; «Дон») 354623 0,87% 271553 -0,29% 156545 0,47% 92946 1,01% 37180 -0,21%
Симферопольское шоссе (М2; «Крым») 318533 -1,23% 244946 -0,53% 147196 -0,82% 82340 -0,72% 42714 0,29%
Минское шоссе (М1; «Беларусь») 845183 0,24% 427697 -0,14% 260513 0,34% 77775 0,91% 42148 -0,29%


Средняя стоимость участков на вторичном рынке в Сентябре с учетом их классности и удаленности от МКАД (ИЖС, дачное строительство) в конце III-го квартала 2010 г. В таблице приведено сравнение цен со II-ым кварталом текущего года.

Расстояние, км Бизнес+, Элит Бизнес Эконом
0-15 1 078656 (0,27%) 415840 (0,64%) 275416 (-0,43%)
15-30 --- 408478 (0,48%) 247550 (-1,05%)
30-60 --- 325422 (2,61%) 177733 (0,16%)
60-100 --- --- 80529 (0,23%)
100-гр. М.О. --- --- 41462 (0,48%)


Индекс отображает стоимость участков без подряда (без обязательств по строительству) и фиксирует ежемесячное изменение цен на них в дачных и коттеджных поселках разных классов. Данный индекс учитывает только первичные продажи. Стоимость земли определяется в рублях из расчета на одну сотку с учетом всех имеющихся коммуникаций.

Методика: ежемесячное обновление информации о стоимости земли в поселках через обзвон отдела продаж, учет скидок, акций и распродаж. Всего в базе 150 поселков, где полностью или частично продается земля без подряда (более 90% от всех предложений участков в организованных дачных и коттеджных поселках без строительного подряда в Московской области).

Параметры:

  • Поселки только на территории Подмосковья.
  • Участки в поселках не превышают 1 га. Средний размер 15-20 соток.
  • Диапазон удаленности 0-30, 30-60, 60-100, 100 км-гр. М.О.
  • Поселки разделяются на 3 класса: бизнес+ элит, бизнес, эконом.


Для того чтобы фиксировать изменение цен на первичном рынке в целом был введен единый показатель средней стоимости сотки земли на участки без подряда. Индекс учитывает только те участки, которые находятся в полноценных поселках с полным или частичным проведением коммуникаций и обеспечением инфраструктурой. Определение объективной стоимости сотки земли в Подмосковье стало возможно благодаря системе противовесов, которая равномерно распределяет объем предложения в зависимости от удаленности и цены. Резкое изменение индекса стоимости земли исключено, так как список поселков (включает более 80% предложения Подмосковья) обновляется только после продажи в нем всех участков. Замена этого поселка осуществляется за счет подбора предложения с аналогичной стоимостью. Если такого варианта нет, он заменяется на время противовесом.


Средняя стоимость земли на первичном рынке Московской области

  Средняя стоимость за сотку Изменение к августу, % Год назад %
Московская область в целом Руб. 264 772 -0,15%   264 950                   -0,06%
у.е.* 8 709 0,69% 8 805 -1,09%


Средняя стоимость земли на первичном рынке в зависимости от удаленности

  Средняя стоимость 1 сотки, руб./у.е.* Изменение к агусту, %
0-50 км от МКАД 380 900 0,32%
12 529 1,18%
50-100 км от МКАД 126 257 -2,13%
4 153 -1,28%
100 км – граница М.О. 39 750 0%
1 307 0,91%

*1 у.е. = 30,40 руб.

Средняя стоимость земли на первичном рынке по направлениям с наибольшим количеством поселков без подряда (ИЖС, дачное строительство).

Направление Расстояние, км Средняя стоимость по сегментам, руб/сотка Общая средняя стоимость по направлениям
Руб./сотка. Изм. стоимости
к прош. мес.
Элит, Бизнес+ Бизнес Эконом
Новорижское шоссе (М9; «Балтия»); Волоколамское шоссе 0-30  940 795 427 200 --- 332 347  (-1,04%)
30-60 --- 385 034 ---
60-100 --- --- 127 300
Киевское шоссе (М3; «Украина») 0-30 878 500 507 866 --- 376 181   (1,54%)
30-60 --- 402 720 ---
60-100 --- --- 120 000
Симферопольское шоссе (М2; «Крым») 0-30 --- 352 000 --- 215 566 (-1,01%)
30-60 --- 360 000 133 800
60-100 --- --- 140 630
Ярославское шоссе (М8; «Холмогоры») 0-30 --- 387 500 --- 186 470  (-0,65%)
30-60 --- --- 188 000
60-100 --- --- 70 833


Средняя стоимость участков без подряда в поселках с учетом их классности и удаленности от МКАД (ИЖС, дачное строительство) на конец III-го квартала 2010 г. В таблице приведено изменение стоимости сотки по отношению ко II-му кварталу текущего года.

Удаленность Бизнес+, элит (руб./сот.); Сентябрь 2010 Бизнес (руб./сот); Сентябрь 2010 Эконом (руб./сот.) Сентябрь 2010
0-15 км. 917746 (-3,05%) 478060 (0,43%) ---
15-30 км. 1 000528         (-1,20%) 408188 (0,13%) ---
30-60 км. --- 376984 (-0,86%) 112888 (-2,09%)
60-100 км. --- --- 112108 (-1,54%)
100 – гр. М.О. --- --- 39750 (0%)